BGH zur Mietzahlung bei coronabedingter Geschäftsschließung
19.01.2022

BGH zur Mietzahlung bei coronabedingter Geschäftsschließung

 

Mit Urteil vom 12.01.2022, Az. XII ZR 8/21, hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr erstmals mit der Mietzahlungspflicht bei Corona bedingter Geschäftsschließung beschäftigt. Auf die Revisionen der klagenden Vermieterin, die nach wie vor die volle Miete verlangt, und der beklagten Mieterin, die ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts Dresden aufgehoben und die Sache an dieses zurückverwiesen. Das OLG Dresden hatte in II. Instanz entschieden, dass infolge der Covid19-Pandemie und der damit verbundenen staatlichen Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB eingetreten sei, die eine Anpassung des Mietvertrages dahin gebiete, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung hälftig reduziert werde.

Das Oberlandesgericht hat nach der Zurückverweisung nunmehr zu prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem streitgegenständlichen Zeitraum für die Beklagte hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.

In diesem Zusammenhang führt der BGH in seiner Entscheidung aus:

Auch wenn die mit einer pandemiebedingten Betriebsschließung verbundene Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache nicht allein dem Verwendungsrisiko des Mieters zugeordnet werden kann, bedeutet dies aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB). Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen an dieses normative Tatbestandsmerkmal der Vorschrift nicht gerecht. Deshalb kommt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht.

Damit erteilt der BGH einer pauschalen hälftigen Teilung, wie sie teilweise durch die Instanzrechtsprechung angenommen wurde, eine klare Absage. Vielmehr verlangt der BGH eine Einzelfallprüfung, wobei bei der vorzunehmenden Abwägung zunächst von Bedeutung ist, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt abzustellen ist. Zu berücksichtigen kann auch sein, so der BGH, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.

Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, so führt der BGH weiter aus, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich dieser pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Auch Leistungen einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters können zu berücksichtigen sein. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben hingegen bei der gebotenen Abwägung außer Betracht. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist dagegen nicht erforderlich.

Der BGH äußert sich ferner zur Darlegungs- und Beweislast, indem er ausführt, dass der Mieter darlegen und gegebenenfalls beweisen muss, welche Nachteile ihm aus der Betriebsschließung entstanden sind, die ihm eine vollständige Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machen, und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen. Behauptet der Mieter, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht hat. Gelingt ihm dies nicht, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten. Wendet hingegen der Vermieter ein, dass die vom Mieter behaupteten Verluste nicht auf der COVID-19-Pandemie beruhen, trifft ihn hierfür die Darlegungs- und Beweislast.

 

Rechtsanwalt Sebastian Hinze LL.M.

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